Вот уже прошло около 3 – х лет, как вступил в силу Новый Жилищный кодекс, что нового привнёс этот, для кого-то долгожданный бес кавычек для кого-то с кавычками документ в нашу размеренную, а может суматошную, если так можно сказать жизнь. Оказалось, что кроме ещё большей смуты в умы простого населения города, да к сожалению в умы чиновников, которые должны бы наоборот «с шашкой и на белом коне» кинутся в бой за реформы в области ЖКХ, ежедневно разъяснять, доказывать, убеждать через средства массовой информации, личные встречи и т.д. и т.п. своему населению сущность проводимых реформ, однако, к сожалению ни чего подобного как мы видим не происходит. И главное что, не понятно, то ли это какой то «продуманный ход» и сверх стратегия, то ли местная власть сама с трудом разбирается в новых законодательных догмах или вообще ни чего не понимает и как обычно тихонечко ждет, когда наконец-то с Москвы да с Тюмени придут «умные бумажки и расскажут нам «чего ето» с «ентим» делать».
Ну что ж предлагаю всё таки не ждать милости от власти, и попытаться самим разобраться в хитросплетениях нового жилищного законодательства, а может быть там ни чего хитрого то и нет.
Начну с того что, всё таки большинство населения нашего города если уж не визуально осязали сам Жилищный кодекс РФ, то уж о его кое каких нормах наслышаны. Это особенно заметно в коридорах жилищного отдела администрации города, где разыгрался не шуточный «ажиотаж» из жаждущих успеть бесплатно, приватизировать своё кровное жильё, т.е. получить из муниципальной собственности в свою личную собственность поизношенное малоквадратное жильё, с причитаниями «хоть что то, а то и совсем ни чего» по большому счёту даже не подозревая, что данное приобретение несёт за собой не только радость обладания частной собственностью, но и огорчающее раздражение по поводу появления бремени его полного содержания.
Лично для меня не только как для юриста, имеющего не большой стаж профессиональной деятельности, но в силу своей любознательности постоянно изучающего и следящего за движением и реформированием всего Российского законодательства, в том числе и жилищного, но и как для жильца с 1992 года проживающего в приватизированной квартире, нормы «нового» Жилищного кодекса не являются такими уж новыми, т.к. практически все эти нормы в принципе повторили нормы ранее принятого законодательства, но почему-то так и не исполненного.
Попытаюсь пояснить, но для этого надо пусть вкратце, но необходимо вернутся в историю и проштудировать становление гражданского законодательства, а тем самым и жилищного со времён, ну скажем после Путчевского периода,
А именно, с конца 1991 года и начала 1992 года и начинается один из первых этапов перехода великого государства от тоталитарного к демократическому, появляются первые признаки не только государственной, но и частной, т.е. личной собственности. Началась приватизация госпредприятий, а за ними и приватизация государственного жилищного фонда. Люди, приватизировав свои квартиры в многоквартирных домах становятся их собственниками, я делаю акцент на «многоквартирных домах» потому что с получением возможности радостно владеть, пользоваться и распоряжаться собственной квартирой почему-то выпали из поля зрения и скажем так оказались с неопределённой судьбой на то время так называемые места общего пользования, - т.е. крыша, лестничные клетки, лифты, инженерные сети и другое общее имущество которое на тот момент, я повторяюсь, не было определено и по этому как бы формально всё еще являлось государственным.
Но законодатели, т.е. депутаты Государственной думы, продолжали, так скажем усиленно работать, издавать всё новые и новые законы, регулирующие жизнедеятельность населения страны в тот, так называемый новый период и вот в конце 1994 года, выходит новый кодифицированный законодательный акт, коим являлся Гражданский кодекс РФ его 1 часть и в конце 1995 года его 2 часть. Да в это время продолжает действовать ещё тот старый Жилищный кодекс РСФСР но именно с момента вступления ГК РФ в силу в принципе и должен бы начаться новый правовой этап в развитии жилищных правоотношений связанных с полным обладанием права собственности на жилое помещение и связанного с ним имущества, так как этот законодательный акт в принципе впервые в постперестроечной практике описал право собственности на жилое помещение в многоквартирных домах. Но увы, к сожалению, в нашей стране, вместо ясного и чёткого понимания этой правовой «догмы», как в умах чиновников всех рангов, а уж тем более простого населения наоборот началась, неразбериха, я бы её назвал «правовая неразбериха».
Попытаюсь пояснить. В главе 18 под названием «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» в ст. 289 Гражданский кодекс определил вот какую интересную вещь, он установил что помимо непосредственно жилого помещения. т.е квартиры, жильцу на праве собственности также принадлежит и доля в праве собственности на общее имущество дома, т.е. места общего пользования «будь они неладны», которые я уже выше оговаривал.
Почему «неладны» да потому что ни население, ни чиновники, ни обслуживающие организации не знали, да и до сих пор смутно представляют, зачем это всё выделили, и чего с этим делать, ну а руководители предприятий ЖКХ и Тобольские чиновники так до сегодняшнего дня продолжают хозяйничать в Ваших подвалах, считовых, колясочных, беспардонно «строить» нас с вами на лестничных клетках и называть квартиросъёмщиками, хотя вот я например ни чего ни у кого не снимаю.
Продолжим. Я думаю, вы заметили год, с которого как бы и началось то самое реформирование ЖКХ - это 1994, а уж если вспомнить Ельцинскую программу «Жилище» мы бы уже все это самое реформирование к нынешнему году должны бы и закончить, «ан нет». Так, что же происходило в реальности с так называемой реформой, да в принципе ни чего, хотя конечно власть может обидится и сказать рапортующим голосом, что мы мол в свете проводимых реформ в таком-то году потратили из бюджетов всех уровней столько-то миллионов, в таком-то, заменили столько-то километров трубопроводов, отремонтировали столько-то котельных и т.д. забывая при этом что ни эти работы есть реформа ЖКХ, менять трубы подать в дома горячую и холодную воду, отопление - это нормальная естественная обязанность власти собственно для чего её и избирают, ведь высшим органом власти является народ, но только действует он не самостоятельно «потому что будет просто толпа», а через органы власти. Вот, пожалуйста, статья 1 нового ЖК РФ читаем «Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями» так вот реформа ЖКХ, а не реконструкция, в духе сегодняшнего времени - это, прежде всего организация новых правоотношений между субъектами жилищного права - собственниками помещений в многоквартирных домах, их представителями (управляющими компаниями или ТСЖ), а так же обслуживающими и ресурсоснабжающими предприятиями, на условиях прежде всего законности (т.е. четкого подчинения действующему законодательству), уважения к собственности (любой формы), и как ни странно звучит - здравого разума.
Но вернёмся к истории становления законодательства в стране. И вот теперь снова вопрос к власти, как же так получилось, выпустили из виду либо правильней сказать специально не применяли целую главу Гражданского кодекса, нарушая её действие направо и налево попирая тем самым частную собственность, защищаемую, между прочим, самим же государством. Как «попирая» спросит те вы? Да вот как. – Например: спросил ли у вас кто-нибудь когда-нибудь, я имею в виду представителей администрации города или скажем руководитель какого-нибудь жилишно-эксплуатационного предприятия, или же в конце концов избранные во власть депутаты местного собрания, так вот спросили ли они у Вас разрешения о сдаче в аренду под магазин, парикмахерскую или ещё что-нибудь подобное, находящегося в Вашей долевой собственности нежилого помещения щитовой, либо колясочной, либо подвального помещения? К сожалению Вы скажете нет. А как назвать передачу этих самых помещений в собственность кому либо (что беспардонно делалось местной властью совсем недавно), благо Федеральная служба по регистрации недвижимости вовремя одумалась и перестала регистрировать эти сделки. А ведь, кстати, данные нежилые помещения и ГК РФ и ЖК РФ относит к местам общего пользования к общей долевой собственности жильцов дома, где это нежилое помещение находятся, но не как ни к собственности муниципального образования г. Тобольск, т.е. к публичной собственности, а это, профессионалы меня поддержат, извините совершенно разные вещи. Я думаю, что это достаточный пример, который показывает, как минимум, компетенцию власти в вопросах управления жилищным фондом на своей территории.
Дальше. Так вот, пока на местах таким вот образом происходило (кстати, происходит и сейчас) управление жилищным фондом, депутаты Государственной думы не спали и в 1996 году выходит Федеральный Закон «о ТСЖ», который тоже на местах остался в принципе без внимания. Почему? Да потому что такое ощущение, что его ни кто, ни читал и поэтому и исполнять никто не собирался. В данном случае, я прежде всего, имею ввиду власть, в том числе муниципальную, потому что именно она призвана обеспечивать законные интересы населения её избравшего. Ведь ФЗ «о ТСЖ» уже тогда регламентировал создание жильцами некоммерческой структуры по управлению своим жильём, но не только в этом его заслуга, прежде всего этот закон регламентировал как внутренние, так и внешние правоотношения между собственниками жилья в многоквартирных домах и их контрагентами – обслуживающими и ресурсоснабжающими предприятиями. Уже тогда должны были бы появится так называемые управляющие компании, которые выражали бы интересы, я подчеркиваю правовые интересы, собственников квартир в многоквартирных домах как в отношениях между собой, так и в отношениях с обслуживающими и ресурсоснабжающими предприятиями, да пусть они так называемые посредники, но не надо боятся этого слова, ведь если эта структура если будет правильно построена она не будет бесполезной надстройкой, а будет представителем т.е. защитником наших интересов «в борьбе за выживание в многоквартирном доме».
Например, давайте подумаем, а есть ли у Вас время, необходимые знания, да и вообще желание бегать по разным предприятиям, например Водоканала, Энергосбыта, и организаций выполняющих техническое обслуживание многоквартирного дома наконец, и просить, умолять руководителя, а потом ещё и сантехника сделать какой либо мелкий ремонт, причём заплатив за него дважды. Так вот именно этим и должна бы заняться профессиональная управляющая компания, либо ТСЖ, ну и естественно цивилизованно, законно, защищать наши интересы и организовывать надлежащим образом жизнедеятельность нашего многоквартирного дома. Но для этого, подчёркиваю, правоотношения у жильца собственника квартиры в многоквартирном доме с такой управляющей компанией, либо ТСЖ должны быть четко и грамотно регламентированы и организованны, и поэтому необходимо запомнить, только тогда, когда управляющая компания предложит Вам такой договор, где она будет вместе с Вами по вашу сторону «баррикад», только тогда от неё будет толк.
Вы скажете так ведь у нас уже есть что-то подобное, например ООО «Прогресс», ООО «Жилсервис», и ещё 10 «ООО» называющих себя управляющими компаниями, которых мы недавно избрали, ну что сказать, поэтому поводу – да, Тобольские чиновники провели огромную работу по избранию «нами» (т.е. собственниками квартир в многоквартирных домах) формы управления своими домами.
Выглядело это примерно так - первоначально провели, уличные скажем так стихийные собрания, инициаторами которых были работники выше перечисленных организаций (по секрету скажем - это те же самые ЖЭКИ, да же с теми же руководителями, которые быстренько изменили организационно-правовую форму) так вот лично я был на таком собрании, из участвующих в нём участвовали бабушки, один дедушка, женщины в возрасте и я мужчина среднего возраста.
Вобщем лекция из уст «ХОДОКА» - от вновь испечённого но дурно пахнущего «ООО» была примерно такова: «… граждане мы Вас предупреждаем если не изберёте нас то дом останется без обслуживания, а скоро «мол» зима и пеняйте сами на себя…». Кто-то из более продвинутых присутствующих бабушек робко озвучил «…мол вроде бывает ТСЖ какое то…», на что «ХОДОКом» был дан резкий но много означающий ответ «…зачем Вам эти частники, мало Вас грабили, вы им деньги соберёте а они с ними и сбегут и ищи их, а мы мол организация государственная и вроде как бежать нам некуда…» (непонятно с чего это ХОДОК решил что они государственные, ну да ладно) после таких заявлений я не выдержал и добавил «…да уж точно позади Москва!».
Вот так, после такой лекции «ХОДОКа» на мои возражения ни кто из присутствующих уже не обращал внимания и присутствующий «контингент» подписал все предложенные документы. За тем «ХОДОК» ещё прошёлся по квартирам вероятно с такой же «душераздирающей» лекцией и всё мы с вами получил новую управляющую компанию «ООО» со старым директором, сантехниками и отношением к работе. Вот такой вот PR - ход, вот такие вот выборы.
Ну что-ж, я понимаю чиновников. Что им делать? С одной стороны городок наш вроде бы как небольшой и огромной конкуренции на рынке управления жилищно-коммунальным комплексом ждать не приходится, с другой стороны область требует реализации нового жилищного кодекса и надо чего-то рапортовать.
И что же мы имеем? Ну население у нас во многом инертно, а то и малограмотно, что удивительно при повальном среднем образовании на протяжении последних 70 лет, и следовательно основная масса населения отдаст себя в руки наспех «сколоченных» «муниципальных ООО» управляющих компаний (юристы заметили беру в кавычки), где всё останется ещё на долгое время так же как было.
Но к счастью я думаю всё такие найдутся, правда единицы, неравнодушные прежде всего к своей судьбе люди и попытаются объединится и организовать ТСЖ, взяв в управление свой многоквартирный дом, а то и несколько домов, что по моему мнению очень правильно, хотя есть проблемы в становлении и реализации этой деятельности, но я повторюсь все они решаемы в отличие скажем от лозунга «Заставим работать ЖЭК» - это мне кажется из области фантастики.
Ну что ж давайте попытаемся раскрыть тему сегодняшнего реформирования организации управления многоквартирным жилищным фондом, предлагаемый в своё время ФЗ «О ТСЖ» и теперь новым ЖК РФ.
Есть несколько путей этой самой организации управления жилищным фондом.
1. Непосредственное управления - ну это как, например, сейчас, т.е. каждый жилец сам заключает договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими предприятиями на оказание жилищно-коммунальных услуг. Эта схема, например в старом законе «о ТСЖ», предполагалась только для небольших многоквартирных домов, по-моему, до четырёх квартир, этаких небольших коттеджей, возможно там она бы и могла действовать, хотя на практике, а особенно в многоквартирном доме, эта схема как мы видим ни чего хорошего не приносит и подразумевает под собой как минимум взаимопонимание соседей либо чёткого разграничения так называемое балансовой и эксплуатационной принадлежности, и ещё много чего.
2. Управление через управляющую компанию – т.е. собственник жилого помещения, выбрав какую либо компетентную организацию (причём это может быть организация любой формы собственности, даже ПБОЮЛ) передаёт ей:
- во-первых функции по управлению долей в праве собственности на общее имущество дома, пусть даже не чётко выраженной и абстрактной долей, для управляющей компании это не важно, а вот при заключении прямого договор подряда или так называемого договора на обслуживание очень важно, что к стати нам навязывают муниципальные предприятия и учреждения сами того не понимая, доля должна быть чётко выделена, иначе чего они у каждого собственника жилья будут обслуживать то.
Управление долей от имени собственника подразумевает под собой, естественно, прежде всего, организацию ремонта и эксплуатации мест общего пользования, организацию подачи жилищно-коммунальных услуг, а также что очень важно, иные юридические действия, связанные с организацией жизнедеятельности данного дома. Вплоть до установки гаражей и строительства детской площадки;
- во-вторых, функции по обеспечению непосредственно Вас качественными коммунальными услугами (вода, отопление и т.д.) через сплошной постоянный контроль предоставляемых услуг, и естественно урегулирование конфликтных ситуаций связанных с предоставлением не качественных услуг.
Передавая эти самые функции - мы естественно заключаем с управляющей компанией договор как равные контрагенты, где оговариваем все условия её работы. Схема в принципе не плохая, но к сожалению при отсутствии конкуренции, неграмотном подходе руководства компании, так же может привести к нулевым, а то и к минусовым результатам.
3. Ну и наконец организация ТСЖ (товарищество собственников жилья) - одна наверно из самых демократичных организаций управления многоквартирным домом или домами и возможно наиболее перспективная, так как создаётся по принципу кооператива. Т.е. жильцы, создавая товарищество, вступают в него своими платежами и долями в праве собственности на места общего пользования, что скажем так юридически поднимает - эту организацию как контрагента в глазах других связанных с ней организаций как имеющей солидное имущественное, а вместе с тем и финансовое обеспечение, например при возможности взять ссуду в банке, например для строительства тех же гаражей для жильцов дома и т.д.
Данная организация достаточно прозрачна и подчинена общему собранию жильцов и следовательно ему же подотчетна. Её руководитель (либо руководство), естественно за определённое вознаграждение, уже обретёт достаточные административные права и финансовые возможности, в отличие скажем от «пресловутых управдомов». Выступит на равных с руководителями каких либо организаций обслуживающих или ресурсоснабжающих и самостоятельно решит те или иные вопросы связанные с жизнедеятельностью дома, и не будет пресмыкается перед так называемым куратором. Ну и т.д., достаточно много плюсов.
Но есть и минусы, которые в принципе решаемы и вот здесь просто необходима помощь органов местного самоуправления, всех его звеньев.
Какие проблемы могут возникнуть у ТСЖ. Ну, прежде всего - это недостаточное финансирование. И с этим столкнутся организаторы ТСЖ практически сразу при регистрации ТСЖ как юр.лица, затем при изготовлении технической документации в БТИ, что повлечёт за собой оформление земельной документации, и т.д., а это уже серьёзные денежки.
На сегодняшний день эта проблема хоть немного и зависла но всё таки под контролем государства и когда оно «разродится» муниципалитеты получат деньги и направят их на решение проблем с правовым обеспечением и кап. ремонтом жилых домов.
Далее. Организация ТСЖ в одном многоквартирном доме скажем пятиэтажном вряд ли будет достаточно рентабельной, так как на текущие дела возможно использование только средства от тарифа на содержание жилья, а это с одного дома явно недостаточно, при условии конечно самостоятельной деятельности по эксплуатации многоквартирного дома. Потому что, организовав ТСЖ жильцы смело могут передать функции по управлению этим ТСЖ управляющей компании, где их представителем будет руководитель ТСЖ, со всеми вытекающими из этого сотрудничества полномочиями.
Либо организовав ТСЖ не в одном, а нескольких рядом стоящих домах например в пяти или десяти, избрав одну администрацию и набрав оптимальный состав рабочего персонала.
Ну - это как бы кратко о текущей деятельности и небольших расходах, а капитальный ремонт или еще, какие либо дорогостоящие работы, как проводить их, да и много может возникнуть различных внешних и внутренних проблем. И вот тут просто необходимо вмешательство органов местного самоуправления. И прежде всего через консультативную работу, всех участников жилищных правоотношений на территории города, в том числе и помощь в организации деятельности ТСЖ, обучении управляющих ТСЖ, капитальном ремонте через, прежде всего, плановое бюджетное финансирование (если вспомнить закон о «Приватизации жилищного фонда в РФ» и новый ЖК РФ который регламентировал обязанность власти провести при передаче капитальный ремонт приватизированного жилья и эта норма действует, и остаётся за властью).
Я уверен, что чиновники мне возразят, «…что мы мол и всё это проводи учим и т.д. и т.п…» но где результат?
Давайте попытаемся разобраться в хитросплетениях управления комплексом ЖКХ на территории нашего города, который сложился не без участия чиновников, а то и под их чутким руководством.
Избрали мы управляющие компании – обращаемся к ним, например, с ненадлежащим вывозом мусора - мол, это их компетенция организовать это дело и контролировать, по крайней мере, так написано в предложенном нам с вами договоре, в ответ слышим, «…а мы тут при чём? Мы занимаемся только уборкой подъездов, ну и аварии иногда устраняем. На большее Ваших денег не хватает…» «…и мол вовсе мы не управляющая компания у нас в тарифе нет статьи на эти расходы. идите мол, и разбирайтесь ну-у…? например в МУП «ЖКХ», это они там заказчики вот пусть и разбираются…». Обращаемся в туда, а нам говорят «…да мол это вроде мы заказчики, но мы этого не хотели нас администрация города заставила, да и деньги у нас кончились и мы не перечисляем подрядчикам вот они и не вывозят мусор, не метут возле подъездов…» и так дальше и дальше и дальше, по кругу, по кругу. Вот такие рыночные отношения получаются.
Вот теперь и вопрос - провели ли мы хоть какую то грамотную работу по реформированию отрасли управления ЖК комплексом, за которую нас похвалил Губернатор В.В. Якушев или просто сделали вид.
Ну и теперь самое основное, к сожалению из данной ситуации вытекающее. Давайте посмотрим немного в будущее, создали мы подобие управляющих компаний, дали нам федеральные деньги, провели мы капитальный ремонт, всё новое всё блестит и что? При таком отношении этих самых ни за что не отвечающих управляющих компаний, ну и наших на всё наплевавших некоторых гражданах «соседях» и их детях, мало того денежки немного «пооткусят» управляющие компании вместе с подрядчиками во время ремонта, так на следующий же день начнётся тихое, абсолютно безнаказанное «распинывание» дверей, расписывание стен, поджигание потолков, ломание так называемых элементов благоустройства и т.д. и т.п. Вот вам и эффективное управление многоквартирным жилищным фондом. Да можно говорить потом «…что мол наш народ такой и т.п. и чего достоин то мол и получит». Но всё же вспомним фразу Жеглова из нашего любимого детектива братьев Вайнеров, «…законность и правопорядок в стране определяется не наличием воров, а умением властей их обезвреживать», так вот и здесь я думаю что для начала именно местным властям необходимо задуматься и нарисовать прежде всего для себя ясную и понятную прежде всего себе, а потом нам местному населению, как всётаки выстроить управление этими «злосчастными» многоквартирными домами, чтобы люди в них проживающие перестали быть «хомячками» бегающими по кругу, чтобы выделяемые «нефтерублики» всётаки были грамотно и эффективно освоены и хватило их на долго, чтобы стали они не тропинкой под горку, а трамплином на ближайшие хотя бы 10 - 15 лет..
Я думаю, этот разговор только начат и неравнодушные люди меня поддержат, а то и будут задавать вопросы. И главное необходимо перестать быть инертными, а начать всё-таки пользоваться своими достаточно многочисленными правами и тем самым строить правовое государство, и заставлять это делать власть.